买卖合同纠纷

原告李某未满18周岁，与父亲李金龙、母亲李小明同属一户，李某家在宁波市拥有3套住宅房。2011年1月15日，李小明代表李某与被告黄晓玲签订一份房地产买卖合同。合同约定：“甲方黄晓玲，乙方李某，丙方宁波市镇海区招宝山胜一方圆信息服务部。房屋位于宁波市镇海区三区鼓楼西路×× 室，总成交价135万元，乙方在2011年1月15日支付购房定金15万元，乙方待房产部门可付契税时支付给甲方120万元。合同订立后在2011年4月15日之前甲、乙双方应提供房地产过户所需的全部资料并送入交易中心。在个税可免的情况下，甲方配合免个税，如遇国家政策调整与甲方无关，新增税费均由乙方承担。”合同签订后，李小明按期支付定金15万元，黄晓玲于1月15日出具了收到定金15万元的收条。2011年2月20日，《宁波市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》(以下简称《通知》)发布，通知规定：在宁波市已拥有2套及以上住房的宁波市户籍居民家庭，暂停在宁波市向其售房。2月21日晚上，原、被告双方均得知次日仍可以办理房产过户登记手续。李小明提出，提前过户的营业税由双方各承担2.5万元，黄晓玲同意该提议，双方当晚约定次日办理房屋过户手续。2月22日，李小明、黄晓玲前往宁波市镇海区行政服务中心办理讼争房屋的过户手续。在行政服务中心，被告黄晓玲要求原告方支付剩余120万元购房款，李小明提出过几天支付，被告遂要求原告出具欠条，李小明拒绝出具欠条。为此原、被告双方发生争执，最终未能成功办理过户手续。2011年2月23日下午，《通知》在宁波市镇海区正式施行。

原告认为，原、被告签订的房地产买卖合同合法有效，但是由于国家政策调整，导致合同无法履行，原告有权请求解除该合同，被告收取的定金也应予全额返还。为此原告诉至一审法院，诉讼请求：(1)判令解除原、被告双方于2011年1月15日签订的房地产买卖合同;(2)判令被告返还原告定金15万元。

被告辩称：在限购政策施行之前，原、被告双方完全可以按约办理房屋过户手续，但由于原告方拒绝支付剩余120万元购房款，也不愿意出具欠条，导致讼争房屋无法过户。因此，原告不存在解除合同的理由，原告违约在先，无权要求被告返还定金。综上，被告要求驳回原告的诉讼请求。

【审判】

宁波市镇海区人民法院经审理认为，本案原、被告签订的房地产买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。原告李某未满18周岁，与父亲李金龙、母亲李小明同属一户，原告家庭系宁波市户籍居民家庭，在宁波市已拥有2套以上住宅房。根据《通知》规定，原告家庭系在宁波市已拥有2套以上住房的宁波市户籍居民家庭，不能在本市购房，亦不能办理房屋过户手续。因受限购政策影响，原、被告签订的房地产买卖合同自2011年2月23日下午起实际已无法继续履行。原告要求解除合同，本院依法予以支持。但是就本案而言，合同在解除之前的2011年2月22日是完全可以履行的，因原告在具备付款条件的情况下未能支付购房余款又拒绝出具欠条，导致合同最终未能履行，原告的行为构成违约。但是因为双方协商提前至2月22日办理过户手续，时间紧迫，原告一时未能备足购房余款确属情况有变所致，且被告同意原告出具欠条也就意味着同意原告稍后付款。另原告的付款义务是合同明确约定的，是一项积极义务，出具欠条只是原告对付款义务的确认，并不代表其已经履行。且若原告不出具欠条，原告的付款义务仍然可依合同来确定，故在被告允许原告2月22日之后付款且购房合同对原告的付款义务有明确约定的情况下，原告出具欠条与否意义不是很大，双方为此导致合同最终未能履行均有一定的责任，且合同最终被解除是由于限购政策的影响。结合本案的实际情况，根据公平原则，本院认为，被告应酌情返还原告定金10万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告李某与被告黄晓玲于2011年1月15日签订的房地产买卖合同于2011年6月15日解除;二、被告黄晓玲于本判决生效之日起十日内返还原告李某定金人民币10万元;三、驳回原告李某的其他诉讼请求。

宣判后，原告李某不服一审判决，向宁波市中级人民法院提起上诉称：合同未能履行是因政策因素造成，系不可归责于双方的事由。请求撤销原判，改判黄晓玲返还李某定金15万元。

宁波市中级人民法院经审理认为，依据诚实信用原则，合同的双方当事人，均应诚实、善意、积极地促进合同的履行。本案双方当事人于2011年1月15日所签订的房地产买卖合同，现虽因房产限购政策，确已无法履行，但直至2011年2月23日，该合同仍有履行之可能。在《通知》于2011年2月20日出台后，本案合同双方已于2011年2月21日明知合同履行将遇到风险，但若双方互相积极配合，仍能促使合同在房产限购政策正式施行前获得履行，避免风险的发生。在2011年2月22日，双方一同前往办理过户手续时，李某方明确拒绝于当日支付房款或出具欠条，属未以积极、善意之态度予以协助、配合，以促成合同之履行。故本案合同目前虽确因房产限购政策而无法继续履行，但导致该合同未能在限购政策正式施行前获得履行的责任，在李某一方。原审法院判令黄晓玲返还15万元定金中的10万元，已虑及房产调控政策对双方的影响。李某现上诉请求全额返还定金，理由不能成立，本院不予支持。遂判决：驳回上诉，维持原判。